Предварительный договор купли-продажи квартиры

Несмотря на то, что существующий Федеральный закон 214-ФЗ уже достаточно давно вступил в силу, до сих пор большое число застройщиков предпочитают «серые» схемы продажи в новостройках по предварительным договорам купли-продажи квартир.

Многие фирмы использую различные обходные схемы, пользуясь правовой неграмотностью дольщиков. В результате, заключив вместо договора об участии в долевом строительстве по 214-ФЗ предварительный договор купли-продажи квартиры, дольщики не могут защитить свои права. Иногда недобросовестные застройщики даже убеждают, что заключаемый договор и есть тот самый по 214-ФЗ.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры

В соответствии со статьёй 429 ГК РФ «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».

Это означает, что заключая предварительный договор купли-продажи квартиры, вы не покупаете недвижимость, а только получаете право заключить впоследствии договор купли – продажи на условиях, которые были указаны в предварительном договоре.

Риски покупки квартиры по предварительному договору купли-продажи

1. Предварительный договор купли-продажи недвижимости в отличие от договора по 214-ФЗ не подлежит государственной регистрации, так как при его заключении покупатель не получает право собственности на квартиру. Из этого и вытекают все возможные для покупателя неприятности. Ведь в отсутствии госрегистрации невозможно проконтролировать, сколько договоров купли-продажи заключено на ту квартиру, которую вы покупаете.

2. В предварительном договоре у застройщика нет никаких обязательств по срокам сдачи новостройки и регистрации права собственности. У фирмы есть только обязательство по сроку заключения основного договора купли-продажи готовой квартиры. Таким образом, фирма не несёт ответственности за срыв сроков строительства, и вы не сможете требовать выплаты каких-либо неустоек.

3. Предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме является всего лишь обещанием, что фирма заключит с покупателем основной договор купли-продажи квартиры после того, как дом будет построен, и фирма оформит на себя право собственности на готовое жильё.

То есть, вы лишаетесь права требования квартиры в собственность, так как предварительным договором купли-продажи предусмотрено лишь обязательство фирмы заключить с вами впоследствии основной договор, а не передать вам квартиру. Вы отдаёте деньги пока ещё на постройку квартиры для фирмы. И если дело дойдёт до суда, то в лучшем случае можно будет добиться возврата вложенных средств.

4. Если после постройки жилья застройщик решит продать по обычному договору купли-продажи «вашу» квартиру третьему лицу, то вы не сможете потребовать у него передать эту квартиру вам, так как именно этот покупатель по закону будет добросовестным приобретателем квартиры.

5. И ещё одна неприятная новость для покупателя квартиры по предварительному договору купли-продажи – вам не положены налоговые вычеты. В сентябре 2013 года Федеральная налоговая служба разъяснила следующее. По закону каждый гражданин может уменьшить облагаемый налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) доход на сумму фактически произведенных расходов на приобретение квартиры. Для получения налогового вычета необходимо представить документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Поскольку по предварительному договору купли-продажи покупатель не приобретает права требования на квартиру, и она не передаётся ему в собственность, предварительный договор не является документом, подтверждающим право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета. Таким образом, дольщики, заключившие предварительные договоры, не смогут получить налоговые льготы.

Схема продажи квартир по предварительным договорам часто используется недобросовестными застройщиками для продажи жилья в домах, на возведение которых не получено разрешение.

В любом случае при покупке квартиры в новостройке следует быть очень осмотрительным и прежде, чем подписывать договор, стоит посоветоваться с юристом, соответствует ли этот договор Федеральному закону о долевом строительстве. Так как только этот закон защищает ваши права дольщика.

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, можно заключить договор юридического сопровождения при покупке-продаже недвижимости. До конца 2013 года всем посетителям нашего сайта мамаду при заключении договора на юридическое сопровождение предоставляется скидка.

Полезная для вас информация есть также в статьях
как купить квартиру без агента в Москве и
риски покупки квартиры в новостройке в Москве и области.

Статья написана автором специально для сайта mamadu.ru.
Копирование запрещено.

все разделы сайта mamadu.ru

2001 - 2015 © mamadu.ru - аренда, покупка и продажа недвижимости без посредников - просто запомните мамаду.ру
Сдам квартиру без посредников в Москве Снять квартиру, комнату без посредников в Москве

Любое копирование материалов сайта запрещено и преследуется по закону.